Ratgeber Immobilie in der Scheidung Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie in der Scheidung?

Die Scheidung einer Ehe ist eine emotional schwierige und kräftezehrende Situation für alle Beteiligten – vor allem, wenn gemeinsames Eigentum wie ein Haus oder eine Ehewohnung viele Fragen aufwirft: Besteht Gütertrennung oder handelt es sich um eine Zugewinngemeinschaft? Kann die Immobilie an die Kinder übertragen werden? Ist es besser, das Haus zu verkaufen und den Erlös zu teilen oder die Immobilie zu vermieten?

Unser kostenloser Ratgeber erläutert Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten, wie Sie bei einer Scheidung mit der gemeinsamen Immobilie umgehen können.

Titelseite: Immobilie Scheidung

Welche Möglichkeiten gibt es in der Scheidung für den Umgang mit der gemeinsamen Immobilie?

Wenn keine Gütertrennung in einem Ehevertrag vereinbart wurde, gilt die Ehe als Zugewinngemeinschaft. Der Zugewinn ist die Differenz zwischen dem Endvermögen eines Partners bei Scheidung und seinem Anfangsvermögen bei Heirat.

Gesetzlich geht man davon aus, dass grundsätzlich beide Eheleute je zur Hälfte an dem Vermögenszuwachs während der Ehe teilhaben sollen. Welche Optionen es also im Falle einer Scheidung gibt, erläutern wir Im Folgenden.

Die Eigentumsübertragung

Diese Form der Abfindung bemisst sich am Marktwert des Objekts und an dem beurkundeten Eigentumsanteil.

Bei dieser Variante sollten Sie aber bedenken, dass Sie vorhandene Belastungen ebenfalls übernehmen. Deshalb muss im Falle eines Kredits unbedingt die Bank bei der Eigentumsübertragung beteiligt werden, da nur sie als Kreditgeber den Ehepartner, der sein Eigentum an der Immobilie aufgibt, aus seiner Mithaftung am Kredit entlassen kann. Dazu ist die Bank jedoch nicht verpflichtet – sprechen Sie deshalb offen und frühzeitig mit Ihrer Bank über Ihr Vorhaben. Ratschlag vom Profi: Überlegen Sie frühzeitig, ob einer die Immobilie übernehmen möchte – das spart Kosten.

Die Schenkung

Sie können die gemeinsame Immobilie in der Scheidung auf die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder übertragen.

Falls das Kind noch minderjährig ist, bedarf die Übertragung auf das Kind der Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. Für das Haus werden Grundsteuer und Unterhaltungskosten anfallen; des Weiteren trägt das Kind auch sämtliche Eigentümerpflichten. Ebenfalls möglich ist, dass nur einer der Ehepartner seinen Eigentumsanteil dem Kind schenkt; in diesem Fall ist – neben der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts – die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich.

Tipp: Stellen Sie Ihre eigenen Interessen zurück und wägen Sie ab, ob diese Variante auch wirklich die beste für Ihr Kind wäre.

Die Realteilung

Hierbei wird die Immobilie in zwei komplett getrennte Wohnungen geteilt und jeder Ehepartner erhält das Alleineigentum an bestimmten Teilen, rechtlich fixiert durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch.

Wchtig: Die Immobilie muss entweder bereits aus mehreren Wohneinheiten bestehen oder dafür geeignet sein, in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut zu werden. Eventuell braucht es für diesen Umbau Gutachter*innen und Architekt*innen. Setzen Sie deshalb unbedingt Kosten und Aufwand in Relation zu Immobilientyp und Wohnsituation.

Die Teilungsversteigerung

Für den Fall, dass sich die Ehepartner nicht einig werden, gibt es die Möglichkeit der Teilungsversteigerung: Auf Antrag beim Amtsgericht wird die Immobilie durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert.

Diesen Antrag kann jeder der Ehepartner stellen, unabhängig davon, wie groß der Miteigentumsanteil am Haus ist. Ein*e Gutachter*in schätzt dann den Wert der Immobilie und berechnet daraus die Untergrenze für ein erstes Gebot.

Wichtig: Dieses Einstiegsgebot liegt in der Regel circa 30 bis 40 Prozent unter dem Marktwert. Bleiben trotz Verkaufserlös noch Schulden, müssen beide Ehepartner für diese aufkommen. Gegen den Antrag auf Teilungsversteigerung kann innerhalb von zwei Wochen Einspruch erheben werden; zum Beispiel, wenn sich aufzeigen lässt, dass sich bei einer Teilungsversteigerung die Lebensverhältnisse der Kinder erheblich zum Nachteil verändern würden.

Die Hausvermietung

Wenn die Immobilie als Vermögensabsicherung im Alter infrage kommt oder ein Verkauf (z. B. aufgrund gefallener Immobilienpreise) unrentabel erscheint, bietet sich diese Lösung an.

Voraussetzung ist natürlich, dass das geschiedene Paar in der Lage ist, gemeinsam Mieter auszusuchen, als Vermieter aufzutreten und die damit verbundenen  Aufgaben – z. B. Organisation von Instandhaltungsarbeiten oder Erstellung einer jährlichen Nebenkostenabrechnung – wahrzunehmen.

Der Hausverkauf

Gibt es keine Lösung, auf die sich beide Ehepartner einigen können, kann die Immobilie auch verkauft werden. Nach Ende des Trennungsjahres ist jeder Ehepartner sogar dazu berechtigt, den Verkauf des gemeinsamen Hauses zu verlangen und gegebenenfalls einzuklagen.

Die beste Möglichkeit besteht jedoch darin, gemeinsam eine*n objektive*n und erfahrene*n Expert*in für die Vermittlung Ihrer Immobilie zu Rate zu ziehen. Gern übernehmen wir für Sie sämtliche Aufgaben: von der Ermittlung  des optimalen Verkaufspreises über die Erstellung des Immobilien-Exposés mit allen relevanten Dokumenten und Unterlagen bis zur Organisation und Durchführung der Besichtigungen und Notartermine. Ihr Vorteil: Sie  können sich auf andere Themen konzentrieren, die Sie während Ihrer Scheidung durchstehen müssen.

Zusatzinfo: der Hauskredit

Grundsätzlich gilt: Mit einer Trennung oder Scheidung ändert sich nichts an den bestehenden Kreditbestimmungen.

Für den Hauskredit haftet grundsätzlich nur die Person, die den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat. Für die Bank ist es dabei unerheblich, ob die Eheleute noch verheiratet oder geschieden sind oder ob die haftende Person noch im Haus wohnt. Wurde der Kreditvertrag nur von einem Ehepartner unterschrieben, haftet auch nur dieser gegenüber der Bank.

Meist sind bei gemeinsamem Immobilien-Eigentum beide Ehepartner unterzeichnende Kreditnehmer. In diesem Fall besteht für die Eheleute gegenüber der Bank eine Gesamtschuld. Die Bank kann demnach auch nach Auflösung der Ehe von beiden Kreditvertragspartner*innen Zahlungen in voller Ratenhöhe einfordern oder – falls der Kredit nicht mehr bedient werden kann – auch die Zwangsversteigerung der Immobilie auslösen. Sie können aber versuchen, mit der Bank neue Konditionen auszuhandeln, die auf die neue Lebenssituationabgestimmt sind. Gleiches gilt auch für die Eintragung im Grundbuch.

FÖRDEIMMOBILIEN Inhaber Jannis Kiesow & Christoph Matthiesen

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